Contrato de compraventa de inmuebles en Colombia

El contrato de compraventa es uno de los aspectos legales básicos que todo agente inmobiliario debe conocer, para celebrar el negocio sobre los diferentes tipos de inmuebles. Por ello, en Wasi ampliamos este tema para que afiances tus conocimientos y resuelvas posibles dudas. 

Definamos qué es el contrato de compraventa de inmuebles

El contrato de compraventa es el instrumento legal bajo el cual se formaliza la compra de un inmueble. 

La definición legal de la transacción de compraventa está contenida en el Código civil de Colombia, dentro del Artículo 1849. Según este: 

“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.”

Esta transacción se lleva a cabo por medio de un formato físico en el que se estipulan tanto las características del inmueble como los datos del comprador y del dueño del inmueble. 

Además, se agregan en el contrato de compraventa las pólizas de garantía, sobre las cuales se asegura el cumplimiento de la promesa de compraventa y se estipulan las reglas, cobertura y casos en los cuales se tendría que hacer efectiva.  

Características

Este contrato de compraventa tiene, como características básicas, las siguientes: 

• Es bilateral o celebrado entre dos partes: Comprador y vendedor. 
• Es oneroso. Representa cargas y prestaciones económicas para ambas partes. 
• Es formal. Siempre debe constar por escrito. 
• Es traslativo de dominio. Sirve para transferencia de la propiedad. 

Emisión del contrato de compraventa de inmuebles

Para la emisión del contrato de compraventa es necesario que tengas en cuenta los siguientes requisitos:

• Este debe elevarse a la figura legal de escritura pública para dejar constancia de todas las características del bien inmueble, tales como el área, linderos y su tipo.  
• La escritura debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos para dar validez a la venta y el dominio del inmueble. 

Además, para llevar a cabo el contrato de compraventa de inmuebles, deben estar presentes los siguientes elementos básicos: 

Cosa: El bien inmueble en este caso. 

Capacidad de las partes: Tanto el comprador como el vendedor deben demostrar capacidad jurídica para celebrar el contrato, de lo contrario, este perderá su validez. 

Voluntad: Ambas partes deben estar dispuestas voluntariamente a cumplir con su obligación. Por un lado, el vendedor debe estar en condiciones de entregar el inmueble, y por el otro, el vendedor debe estar dispuesto a pagar el precio establecido y recibir el inmueble. 

Precio: Se debe pactar un precio en dinero. Cuando el precio es otro bien o cosa diferente a dinero, el contrato de compraventa se anula y se cambia por un contrato de permuta. 

Ejemplo del contrato de compraventa de inmuebles

Ahora, te mostramos un ejemplo de contrato de compraventa de inmuebles, diligenciado para la venta de un apartamento entre personas naturales: 

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​Entre los suscritos Luis Carlos Torres Camargo, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Cali, e identificado con la cédula de ciudadanía No. 90.456.325 de Bogotá D.C., de estado civil soltero, quien actúa en nombre propio y quien en adelante se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra Valentina Rocha Arce, identificada con cédula de ciudadanía número 1.028.491.989 de Bogotá, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bogotá, de estado civil casada, quien actúa en nombre propio y quien en adelante se denominará PROMITENTE COMPRADORA, hemos convenido en celebrar el presente contrato de promesa de compraventa que se regirá por las normas legales aplicables a la materia y en especial por las siguientes cláusulas: 

PRIMERA: OBJETO. EL PROMITENTE VENDEDOR, promete transferir a título de venta a la PROMITENTE COMPRADORA y estos a su vez prometen adquirir bajo el mismo título el derecho de propiedad y la posesión que el primero tiene sobre los siguientes bienes inmuebles: 

APARTAMENTO SETECIENTOS CUATRO (704) UBICADO EN LA CALLE 78 No. 33 – 24 , según la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá D.C., situado en el séptimo (7) piso del Edificio denominado “Los Robles”, distinguido en los planos y en la puerta de entrada con el número setecientos tres (704), tiene una área total construida de sesenta y ocho metros cuadrados con dos centímetros cuadrados (68.02 Mts.2), y un área total construida privada aproximada de cincuenta y tres metros cuadrados y treinta y ocho centímetros cuadrados (53.38 Mts.2); altura libre aproximada de tres metros con veinticinco centímetros (3.25 Mts.); consta de: salón, comedor, alcoba principal con closet y baño, alcoba con closet, baño, cocina, y esta alinderado así: partiendo de un punto marcado en los planos (Plancha No. 4) con el número uno (1) en línea quebrada de treinta centímetros (0.30 Mts.), un metro con cinco centímetros (1.05 Mts.), un metro ochenta centímetros (1.80 Mts.), un metro setenta centímetros (1,75 Mts.), dos metros sesenta centímetros (2,60 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), sesenta centímetros (0.60 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), un metro cinco centímetros (1.05 Mts.), un metro (1.00 Mts.), un metro veinticinco centímetros (1.25 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), tres metros con cuarenta y cinco centímetros (3.45 Mts.), 15 centímetros (0.15 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), a encontrar el punto marcado con el número dos (2) con muro columnas, ducto y ventana comunes al medio que lo separan en parte de hall común de circulación, en parte de ascensor común en parte del vacío sobre la terraza común de uso exclusivo del apartamento doscientos tres (203) y en parte del vacío sobre lote treinta y siete (37); de este último punto, en línea quebrada de cuatro metros con cinco centímetros (4.05 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), veinticinco centímetros (0.25 Mts.), diez centímetros (0.10 Mts.), dos metros con ochenta y cinco centímetros (2.85 Mts.) a encontrar con el punto marcado con el número tres (3) con muro, columna y ventanas comunes al medio que lo separan del vacío sobre la terraza común de uso exclusivo del apartamento doscientos tres (203); de este último punto en línea quebrada de tres metros con cuarenta centímetros (3.40 Mts.), un metro con sesenta y cinco centímetros (1.65 Mts.), noventa centímetros (0.90 Mts.), noventa y cinco centímetros (0.95 Mts.), un metro setenta y cinco centímetros (1,75 Mts.), noventa centímetros (0.90 Mts.) a encontrar el punto marcado con el número uno (1), punto de partida y encierra con muro, ducto y puerta de entrada comunes al medio que lo separan en parte del apartamento seiscientos cuatro (604) y en parte con hall común de circulación; CENIT: Placa común al medio que lo separa del séptimo (7°.) piso; NADIR: Placa común al medio que lo separa del quinto (5.) piso

 A estos inmuebles les corresponden los folios de matrícula inmobiliaria números 2000014785410 para el apartamento. PARÁGRAFO:.- No obstante los linderos descritos anteriormente, la descripción del inmueble es la que se encuentra relacionada y en la Escritura Pública Número 50C-1480751 de fecha 21 (veintiuno) de abril del año dos mil uno (2001) de la Notaría CUARENTA Y CUATRO (44) del Círculo de Bogotá D.C., ésta promesa de compraventa se hace como cuerpo cierto e incluye todas las mejoras presentes y futuras, las anexidades, los usos, las costumbres y las servidumbres que legal y naturalmente le corresponden.

SEGUNDA: TÍTULOS DE ADQUISICIÓN. Los inmuebles prometidos en venta son de propiedad exclusiva de EL PROMITENTE VENDEDOR quien lo adquirió a Urbanizadora Pasteur S.A, mediante Escritura Pública Número 42C-1587425 de fecha tres (3) de noviembre del año mil novecientos noventa y nueve (1999) de la Notaría CUARENTA Y CUATRO (44) del Círculo de Bogotá D.C. debidamente registrada.

TERCERA: PRECIO. El precio de la venta prometida es la suma de Doscientos cincuenta y ocho millones de pesos ($258.000.000) MCTE, que la PROMITENTE COMPRADORA se compromete a pagar así: A) La suma de cincuenta y ocho millones de pesos ($58.000.000) MCTE a título de arras confirmatorias, al momento de la firma de la Promesa de Compraventa el día siete (7) de octubre dos mil diecinueve (2019), en cheque de gerencia No. 23 emitido por Pensiones y Cesantías Protección S.A. a nombre de EL PROMITENTE VENDEDOR, suma que se imputará al valor total del contrato prometido. El valor estipulado será consignado por la PROMITENTE COMPRADORA al PROMITENTE VENDEDOR en la cuenta de ahorros de Bancolombia No. 245-354-45-465 B) La suma de NOVENTA MILLONES DE PESOS ($200.000.000) MCTE, el día diez y seis (16) de Enero de 2020, al momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa.

CUARTA: ESCRITURACIÓN. La escritura pública que perfecciona el presente contrato de promesa de compra venta será firmada por las partes el día dieciséis (16) de Enero del año dos mil veinte (2020), en la Notaría Cuarenta y Cuatro (44) del círculo de Bogotá D.C. a las dieciséis (16) horas. Así mismo EL PROMITENTE VENDEDOR se presentará provisto de los recibos cancelados de los impuestos del inmueble y demás comprobantes fiscales requeridos para la firma de la escritura pública de Compraventa, de manera que el inmueble se encuentre a paz y salvo en materia tributaria de todos los impuestos causados al momento de firmar el contrato prometido. PARÁGRAFO PRIMERO: Las partes de mutuo acuerdo podrán prorrogar o anticipar mediante OTRO SI la firma de la escritura pública.

QUINTA: ENTREGA. EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega real y material del inmueble objeto de este contrato A LA PROMITENTE COMPRADORA, el día dieciséis (16) de enero del dos mil veinte (2020), fecha de la firma de la Escritura Pública de Compraventa.

SEXTA: SANEAMIENTO. EL PROMITENTE VENDEDOR enajenará el bien prometido en venta con todas sus mejoras y servidumbres, sin ninguna reserva, libre de impuestos, contribuciones y gravámenes. Además, EL PROMITENTE VENDEDOR enajenará el bien prometido en venta libre de embargos, demanda civil registrada, pleitos pendientes, patrimonio de familia y en general de toda condición limitativa del dominio y se comprometerá al saneamiento por vicios de evicción y redhibitorios de conformidad con la ley. Así mismo, entregará cancelados los recibos de servicios públicos y cuota de administración correspondientes hasta la fecha de entrega del inmueble objeto de este contrato.

SÉPTIMA: TRADICIÓN. En la fecha de la firma de la Escritura Pública de Compraventa EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega A LA PROMITENTE COMPRADORA de los certificados de tradición y libertad del inmueble de fecha 16 de Enero de 2020 y copia de la escritura de adquisición.

OCTAVA: GASTOS. Los gastos notariales serán pagados en la siguiente forma: EL PROMITENTE VENDEDOR pagará el 50% de los gastos notariales por la compraventa y el 100% de la retención en la fuente y LA PROMITENTE COMPRADORA pagará el otro 50% de gastos notariales por la compraventa y el 100% de los gastos por Beneficencia y Registro de la Escritura correspondiente.

NOVENA: SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. En la venta prometida se incluye el derecho a los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, aseo, Codensa y línea telefónica de ETB No. 6857484.

DÉCIMA: ARRAS. La cantidad de cincuenta y ocho millones de pesos ($58.000.000) MCTE. que EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de LA PROMITENTE COMPRADORA a satisfacción, se tendrá entregado como arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio total en el momento de otorgarse la escritura pública que perfeccione el objeto de esta promesa.

DÉCIMA PRIMERA: CLAUSULA PENAL. Las partes contratantes de común acuerdo convienen una cláusula penal por incumplimiento, correspondiente al valor entregado como arras, es decir, la suma de cincuenta y ocho millones de pesos ($58.000.000) MCTE., los cuales deberán ser pagados así: Si el incumplimiento es por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA, EL PROMITENTE VENDEDOR, deducirá de las sumas entregadas el valor tomado como arras y restituirá el resto de los dineros en un término no superior a cinco (5) días hábiles a partir de la fecha en que se verifique el incumplimiento. Si el incumplimiento es por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, éste deberá cancelar la suma entregada como arras doblada, además de devolver las sumas adicionales que haya recibido como parte de pago, dentro del término de los cinco (5) días hábiles siguientes a partir de la fecha del incumplimiento.

DECIMA PRIMERA: Para todos los efectos legales el domicilio contractual se establece en la ciudad de Bogotá D.C. Para constancia de lo anterior se firma el presente contrato de promesa de compraventa en dos (2) originales del mismo valor y tenor, en la ciudad de Bogotá D.C., a los dos (2) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019).

FIRMA EL PROMITENTE VENDEDOR

 

FIRMA LA PROMITENTE COMPRADORA

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Es importante revisar que todos los datos estén correctamente diligenciados en el contrato y que ambas partes guarden una copia de este. 

Conclusiones

El contrato de compraventa es el documento legal por medio del cual se hace formal la venta de un inmueble. Este es uno de los más utilizados en el sector inmobiliario y básico para celebrar las transacciones de compra y venta de bienes raíces.

Conocerlo y familiarizarte con sus características, elementos y modelo, es indispensable para una buena gestión como agente inmobiliario. 

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