¿Qué‌ ‌es‌ ‌y‌ ‌cómo‌ ‌realizar‌ ‌un‌ ‌avalúo‌ ‌inmobiliario?‌ ‌

Saber lo que es y cómo realizar el avalúo inmobiliario es básico para que tu gestión como agente de bienes raíces sea profesional y completa. Facilita tareas en la fijación de precios a las propiedades y brinda una asesoría completa a tus clientes, con el dominio de este tema. 

¿Quieres saberlo todo? ¡Te lo contamos! En esta oportunidad empezaremos desde cero con la explicación sobre lo que es el avalúo inmobiliario, sus tipos, cómo se realiza y quién lo hace. 

Antes, te invitamos a conocer cómo con el Big Data y otras tecnologías se pueden realizar estudios de mercado y predicciones de precios, los cuales son complementarios para el avalúo de bienes raíces: 

Hablemos del avalúo inmobiliario

De un avalúo inmobiliario correcto depende, en gran medida, el tiempo en el que se venda o rente un inmueble. Por ello, es tan esencial tomarse el tiempo y tener los conocimientos para realizarlo. 

También, este estudio se realiza en casos como la solicitud de un crédito hipotecario, para que el banco o entidad financiera se asegure del valor a conceder en préstamo sobre el inmueble, para fijar el capital asegurado al contratar seguros para bienes raíces, entre otros usos. 

En este avalúo se deben contemplar diferentes criterios, pues no solo se trata de realizar una comparación de precios con propiedades similares en el mercado (aunque muchas veces funciona). 

También, se requiere de un análisis y estudio técnico que permita revisar diferentes variables que pueden sumar o restar valor a la propiedad, tales como: 

• A qué actividad está destinada (residencial, comercial, industrial, para renta o para venta). 
• Ubicación. 
• Características físicas y topográficas. 
• Los servicios instalados. 
• Distribución, etc. 

¿Qué es?

El avalúo inmobiliario es el proceso o estudio técnico que se lleva a cabo para determinar el valor de venta o de renta de un inmueble. 

Esto se realiza especialmente cuando no se tiene una certeza sobre el precio de determinada propiedad, de manera que, se pueda fijar un valor justo sobre esta, tanto para el propietario como para los clientes potenciales. 

Tipos de avalúo inmobiliario

Existen varias maneras de clasificar el avalúo inmobiliario. Por ejemplo, en Colombia, se dan dos grandes tipos de avalúo: 

Avalúo catastral: Es el precio que fija el estado sobre cada propiedad, terreno o inmueble, especialmente para conocer la base sobre la que se liquidarán los impuestos para cada bien raíz. Aunque es una guía para fijar el valor de las propiedades, la mayoría de veces dista mucho del valor real, básicamente porque el estado (que es quien fija el valor catastral) se tarda más en actualizar los precios, de lo que lo hace el mercado. 

Avalúo comercial: Este es el que se suele realizar para establecer los precios en transacciones comerciales inmobiliarias, realizadas entre particulares. En este se contemplan las diferentes variables del mercado y de las propiedades, para obtener un precio justo y lo más cercano a la realidad y actualidad del mercado. 

Por esta razón, generalmente el avalúo comercial determina un valor por encima del que arroja el avalúo catastral en Colombia. 

Además, en los diferentes países tenemos otras tipificaciones de avalúos, como, por ejemplo, las que se determinan con cada razón por la que se realiza el estudio:

Avalúo notarial o fiscal: es el que se realiza a nivel global para fijar el valor de las propiedades, sobre el cual se van a determinar los gastos notariales en procesos como el de compra-venta y pagos fiscales como el del impuesto predial y otros. 

Avalúo bancario: se lleva a cabo por peritos valuadores de las entidades financieras, con el fin de asegurarse del valor real de la propiedad sobre la cual van a conceder determinado préstamo hipotecario. 

Avalúo para seguro: es el que se ejecuta por las aseguradoras de bienes raíces, con el fin de establecer el valor de la póliza para el inmueble asegurado. 

Avalúo de renta o justipreciación de renta: se aplica con los fines de establecer el valor de renta, en casos como la celebración de un contrato de alquiler de propiedades, indemnización por rentas no percibidas y cesión de contratos de arrendamiento. 

Avalúo de potencial de desarrollo: en esta se contemplan variables como el potencial del suelo, edificación y uso de cada propiedad, para determinar el mayor valor que podría llegar a tener. 

Avalúo por expropiación: es el que realiza comúnmente el estado para establecer el valor a pagar por daños causados en inmuebles, a causa de las condiciones de suelo o de actividades desarrolladas por los entes gubernamentales. 

¿Cómo se realiza un avalúo inmobiliario?

Un avalúo inmobiliario puede incluir diferentes metodologías que dependen de variables como el perito valuador, del tipo de propiedad y de la actividad para la cual será destinado el inmueble. 

Por ejemplo, no es lo mismo realizar un avalúo inmobiliario para una propiedad residencial que para un local comercial que ya tiene un negocio operando. 

En el primer caso podría ser suficiente con implementar una metodología de comparación de precios, mientras que, en el segundo, se haría necesario complementar con una exportación económica, en la que se analicen datos como el flujo de caja. 

Ahora, si hablamos de la valuación de un inmueble en obra de construcción, el avalúo requeriría seguramente de la metodología con enfoque en costos, para la cual se tienen en cuenta todos los costos involucrados para ello, tales como los de materiales, instalaciones especiales, etc. 

Ahora, como agente inmobiliario, podrías necesitar datos como la escritura de la propiedad, boleta o soporte del impuesto predial, recibos o boletas de alguno de los servicios públicos y planos arquitectónicos para facilitar el trabajo del valuador. 

¿Quién debe realizar un avalúo inmobiliario?

Conociendo la especialización que se debe tener para aplicar uno u otro tipo de avalúo inmobiliario, se hace necesario que este proceso lo realicen profesionales que estén certificados y autorizados como peritos valuadores. 

En la gran mayoría de los países el avalúo inmobiliario solo tiene validez cuando se realiza por peritos valuadores, bien sean profesionales, empresas públicas o entes gubernamentales, legalmente constituidos. 

En el caso de Colombia, los peritos valuadores deben ceñirse a las normas y requisitos legales que se dictan en la Ley 1673 del 2013. 

Ahora, si necesitas un panorama comercial que te permita darte una idea inmediata y clara sobre el comportamiento de los precios de oferta y demanda, en Wasi lo encuentras. 

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Conclusiones

Conocer lo que es y cómo se realiza el avalúo comercial es importante para los agentes inmobiliarios que necesitan ofrecer un servicio integral a sus clientes potenciales y ganar reputación y rentabilidad en el gremio. 

Esto porque el avalúo comercial es el que permite determinar los precios justos y ventajosos tanto para propietarios como para los clientes potenciales de las propiedades, lo cual asegura unos negocios más exitosos. 

Para aplicarlos se necesita saber que existen diferentes tipos de avalúo como el comercial, catastral, fiscal, hipotecario y otros, en los que se requiere de un perito valuador certificado y especializado, que aplique las metodologías correctas para cada caso. 

También, se pueden usar herramientas complementarias al avalúo para tener una idea de los precios de inmuebles, tales como las que te entregamos nosotros. 

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