Valuación‌ ‌de‌ ‌bienes‌ ‌raíces.‌ ‌¿Qué‌ ‌es?‌

El mercado inmobiliario necesita la valuación de bienes raíces para poder funcionar. La compra y venta de inmuebles no podría ser posible sin contar con este proceso esencial, que determina el valor de las propiedades.

¿Qué es la valuación de bienes raíces?

La valuación de bienes raíces, llamada también valoración o avalúo, es un proceso mediante el cual, una persona experta en la materia, hace el análisis de las características de una propiedad, para determinar el precio en el cual puede ser vendida o alquilada.

En este proceso, el experto tiene en cuenta características tangibles e intangibles que afectan el valor del inmueble. 

Los aspectos que agregan o reducen el valor de una propiedad son:

• Área o ubicación del inmueble.
• Número de habitaciones que tenga.
• Servicios con los que cuente.
• Si cuenta con jardín y el espacio que este tenga.
• Si es espacio de la sala y espacios de recreación son amplios y confortables. 
• Valorización o plusvalía que pueda adquirir con el tiempo.
• Si es de tipo comercial o residencial.

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¿Por qué debes llevarla a cabo antes de sacar a la venta o arriendo un inmueble?

Para realizar cualquier transacción, es necesario que estés seguro del valor con el cual se va a ofertar la propiedad. No es aconsejable hacer cambios después de presentar una oferta, porque los clientes se llevarían una pésima imagen de tu agencia o negocio, además de perder la confianza en tus ofertas.

Es muy importante conocer bien los factores que afectan el avalúo de los inmuebles y mantenerse atentos a la legislación, los planes de ordenamiento territorial, las tendencias de los bienes raíces y las políticas tanto locales como nacionales.

Factores que influyen en el valor del inmueble

Para valorar una propiedad, se deben analizar los diferentes factores que influyen, sin menospreciar alguno de ellos, por el contrario, se debe tomar atenta nota de todos los aspectos que caracterizan la propiedad, e incluirlos en el análisis.

Por ejemplo, un local comercial para una franquicia, seguramente va a ser muy similar en su construcción, características, acabados y servicios, pero su valor cambiará según la ubicación en la ciudad.

Veamos qué factores se tienen en cuenta en el proceso de valuación de bienes raíces:

Factores inherentes a la propiedad

Se refiere a las características propias del inmueble, como:

• Área en metros cuadrados, entrada, jardines, área externa.
• Distribución interna, servicios, pisos, número de habitaciones o espacios de trabajo, zonas sanitarias, acabados, confort y otros.
• Uso del inmueble, es decir,  si se trata de vivienda, comercial, industrial, entretenimiento o descanso.

Factores económicos

Los factores económicos que afectan la valuación de la propiedad, tiene que ver con:

• El estado del inmueble. Si es nuevo, usado, si presenta algún deterioro o si es necesario darle mantenimiento.
• Adecuaciones y mejoras. Se toma en cuenta si han sido realizadas sobre un diseño inicial, lo que puede permitir aumentar el valor del inmueble.
• Ofertas de oportunidad. Se presentan por circunstancias puntuales como viajes, cambios de lugar de residencia u operación o por alguna situación apremiante, lo cual hace que se presenten ofertas con precios reducidos.

Factores Sociales

El valor de los inmuebles tiene afectación de acuerdo a la ubicación y el tipo de vivienda. Encontramos estos aspectos:

• En ciudades donde los inmuebles están ubicados en diferentes estratos socioeconómicos, con lo cual el valor de éstos tiene una variación importante. 
• En las zonas rurales, los predios tienen comportamientos diferentes de acuerdo al área y la productividad de la misma. Existen zonas donde la producción de algún producto característico valoriza las propiedades.
• En municipios alejados de las ciudades capitales, los inmuebles suelen tener menor valor, la distancia para hacer llegar bienes y servicios, afecta la adquisición y prestación de estos, no obstante, los lugares son tranquilos y se prestan para el descanso.

Factores Político-Legislativos

Las políticas gubernamentales y la legislación también pueden afectar el valor de los inmuebles, de acuerdo a las disposiciones y respaldo a determinados grupos o sectores como:

• Inmuebles en propiedad horizontal. Estos deben cumplir con el reglamento correspondiente y asumir costos de administración, sin embargo, tienen las ventajas de mantener la seguridad y costos compartidos de mejoras comunes.
• Los inmuebles tradicionales. No se encuentran sujetos a reglamentos, ni a pagos de administración, el propietario o residente puede dar diversos usos, pero la seguridad y las mejoras externas están por completo a su cargo.
• Vivienda de interés social o de programas gubernamentales. Corresponde a planes que los gobiernos ejecutan con el fin de llevar vivienda a las personas que no la tienen, por lo que asignan topes al valor y requisitos para adquisición del inmueble.

¿Cuál es la mejor forma de valuar una propiedad?

Existen varios métodos técnicos que los expertos evaluadores o peritos aplican en el momento de hacer la valoración de los bienes raíces, en los que deben tener en cuenta los diferentes factores para determinar una cifra acertada. Algunos métodos utilizados son:

• Promedio de acuerdo al mercado. Se determina comparando con inmuebles en venta que tengan similitud en las condiciones, ubicación, entre otros factores.
• De acuerdo a la renta o capital que puede producir el inmueble. En este caso, lo que valoriza el inmueble es la oportunidad de recibir ingresos por el uso, explotación o alquiler de los mismos.
• Por medio del costo de reposición. Se aplica en propiedades construidas hace tiempo, trayendo al valor de construcción actual y restando la depreciación acumulada.

Es recomendable capacitación especializada en esta área y mantener la asesoría de peritos expertos, para resolver inquietudes específicas que se lleguen a presentar.

Conclusiones

La valuación de bienes raíces, es un proceso de análisis indispensable antes de poner en venta o alquiler un inmueble, porque esta gestión es la que determina el valor adecuado para presentar la oferta de venta o alquiler de los mismos.

En la valoración o avalúo, se deben tener en cuenta todos los factores que afectan las propiedades, ya que cada uno de estos factores, tiene peso a la hora de definir el precio que se va a cobrar al cliente.

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