3 métodos para asignar precio a una propiedad

¿Cómo vender finca raíz a un precio justo y sin sacrificar la ganancia? Para ello necesitas hacer bien la tarea de asignar precio a una propiedad o bien raíz. De esto depende conseguir un valor justo que agilice la venta del inmueble, sin dejar de recibir la rentabilidad adecuada en la transacción. 

¿Cómo se define el precio de una propiedad?

A modo global, la asignación de precios de una propiedad depende de diferentes variables que van ligadas tanto a las condiciones físicas del bien como del mercado. Algunas de las variables que se tienen en cuenta por los profesionales para fijar los precios en el mercado de finca raíz son: 

• Condiciones físicas del inmueble: metros cuadrados, área construida, acabados, servicios, vida útil, entre otros. 
• Uso del bien: se revisa si su uso será para fines comerciales o residenciales. En el caso de los bienes comerciales el precio se incrementa. 
• Nivel socioeconómico de su ubicación: en algunos países se mide por el estrato, siendo los de estrato más alto los de mayor precio. 
• Dinámica de oferta y demanda: aquí se fija un precio diferencial en relación con la dinámica del mercado, siendo los inmuebles más demandados y con menor oferta los que mayor precio pueden tener. 
• Tasa de oportunidad: ligada al retorno por valorización del inmueble en su venta futura o renta. Los bienes que mayor proyección en la tasa de oportunidad representan, mayor precio tendrán. Por ejemplo, los planes de obras en el sector o las oportunidades de mejora en el mismo bien, que representan una mejor calidad de vida, equivalen a una mayor tasa de oportunidad y valorización. 

Generalmente, para asignar el precio a una propiedad, bien sea de tipo comercial, residencial o industrial, se requiere del avalúo comercial, diligenciado por profesionales en peritaje, debidamente matriculados y certificados para su ejercicio. 

También, existe el índice de precios fijado por el avalúo catastral, sin embargo, este generalmente está por debajo del valor real de compra y venta de inmuebles. Esto, principalmente porque no contempla todas las variables que si se involucran en el avalúo comercial.

Métodos recomendados para asignar precio a una propiedad

En cualquier caso, la fijación del precio de venta de un inmueble debe ser meticulosa, cuidando que los intereses de ofertantes, compradores y vendedores inmobiliarios sean obtenidos satisfactoriamente. 

Hacerlo depende en gran medida de tu gestión como intermediario entre el ofertante y demandante. Sabemos que es una gran responsabilidad, por ello, te ayudamos con estos 3 métodos utilizados por los profesionales:

Método de los datos estadísticos gubernamentales e índices de precios

Haz uso de los datos arrojados por los entes catastrales de cada país, en los que se puede ver los precios de venta de cada inmueble. De acuerdo con el registro de cada país se pueden realizar análisis de precios por metro cuadrado, en determinadas zonas o estratos y tipos de inmuebles:

• Edificio
• Casa
• Lote
• Oficina
• Local
• Terreno, etc.

También, es útil verificar con los bancos nacionales y las entidades crediticias el monto de las hipotecas realizadas a inmuebles de características idénticas o similares. 

Método de las ventas repetidas o índice de Case Shiller

Este método es aplicable a inmuebles antiguos o usados, pues consiste en revisar el precio de reventa del mismo inmueble en diferentes periodos de tiempo. De este modo, se identifica las fluctuaciones presentadas a nivel individual y específico de cada bien raíz. 

Sin embargo, este se debería complementar con métodos que permitan complementar su precisión, tales como los de tasación (de Jan de Haan), establecidos por índices de precios de inmuebles entregados por autoridades estadísticas.

Otro método que complementa el de las ventas repetidas es el de la estratificación, en el cual se tienen en cuenta una muestra de inmuebles en determinado sector del mercado, para sacar un precio promedio de venta por metro cuadrado. 

Uso de metadatos y recursos digitales

Existen organismos dedicados al mercado de bienes raíces, e incluso, plataformas digitales que sirven como puente para conocer rápidamente la dinámica del mercado de bienes raíces a nivel local y global. Esto gracias a la cantidad y calidad de los metadatos alojados en sus bases de datos. 

Especialmente, los datos que se recopilan y analizan son arrojados por los registros catastrales o entidades crediticias como bancos y fondos. 

Otra fuente de datos para asignar precio a una propiedad es el MLS (Servicio de Listado Múltiple), conformado gracias al trabajo colaborativo entre profesionales y empresas del sector inmobiliario en el mundo. 

En el caso de Wasi, tienes un software inmobiliario completo que conecta con los portales más frecuentados en América Latina, Centro América y España, y te presta el servicio MLS robustecido con los más de 20 mil usuarios afiliados a la plataforma, entre los que se suman grandes empresas de servicios inmobiliarios y profesionales del ramo. 

Además, debido a la conectividad automática con los portales inmobiliarios y el marketing inmobiliario, te permite aplicar la investigación del mercado sin tener que recurrir al trabajo de campo, ahorrando así tiempo valioso y haciendo más efectiva la tarea. 

Conclusiones

Asignar precio a una propiedad es una de las bases para llevar transacciones de bienes raíces exitosas, en las que tanto los ofertantes como compradores y vendedores inmobiliarios se benefician. 

Hacerlo correctamente es posible con los métodos utilizados en el gremio a nivel mundial, tales como el análisis de los índices de precios y estadísticas gubernamentales, el sistema de ventas repetidas y el análisis de metadatos arrojados por plataformas digitales especializadas y el MLS. 

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